无效的房屋租赁合同【详解】

怎么样的合同算是无效的房屋租赁合同?下面是整理的关于房屋租赁合同无效的的案例分析，欢迎阅读参考!

基础事实

原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为 148 平方米。原告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。

2019年9月3日，原告与被告签订《定金协议》，约定双方于2019年9月6日前签订租赁合同，签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。2019年9月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案建筑面积为 490 平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自 2019年 11月3日起，至2019年11月 2日止。租金每月 35万元，被告应向原告支付35万元作为租赁保证金。甲乙双方在本租约有效期内，任何一方提出解约或违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付70万元的违约金。合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。

2019年1月31日，区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书。2019年4月5日，被告将房屋腾空后交还原告。

诉辩意见

原告于2019年 4月 24日诉至法院，称被告拖欠房屋屋租金，违反合同约定，要求解除租赁合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金。

被告称，原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房，但涉案房屋实际上是违章建筑，城管部门在租赁期间发出限期拆除的通知书，导致被告无法正常使用。被告提起反诉，要求确认合同无效、原告返还被告房屋租金及押金 140 万元、 ……此处隐藏8343个字……免租金，笔者认为法院应予以支持。

[3]当然合同无效还有其他情形，如当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的致合同无效的，因双方对合同无效均存在恶意.不存在一方过错致善意方受损的问题，故双方之间不成立缔约过失责任，法院应当结合《合同法》相关规定及案件的事实综合判断，做出相应的裁决。必要时还可以收缴合同双方获得的非法收益。可以参考2019年第3期的《最高人民法院公报》中《垃圾短信服务合同违法无效，相应所得应予收缴》的案例。

[4]有人认为此处如果装饰装修的价值证据不全时，受害的只能是承租人，故而在作为出租人时不愿意在租赁合同签订时固定证据，这种思路其实是不可取的。在租赁合同不能正常履行时，违约方是承租人，出租方自然无需承担装修损失。如果违约方是出租人，承租方的装饰装修损失自然应当由出租人负担。如果没有相应的证据，一般是通过以下三种途径解决：一是房屋未交还，可以依据司法鉴定的结论确定数额。鉴定期间的损失应由出租人负担，对出租人不利;二是房屋收回，无法鉴定时，依靠承租人举证证明数额。根据司法实践的经验，承租人举证时很可能存在事后补充证据甚至伪造证据的情况，如果法院在审理中能够查明，自然是好，如果无法查明，出租人必然要负担不必要的损失;三是房屋收回，无法鉴定，承租人无法提供充分的证据，这时如果有证据证明承租人确实进行了装修，笔者认为，法官可以依据租房的用途、装修公司的资质、租赁的期限等情况自由裁量，酌定相应的数额，这种情况下，风险就要自担了。在签订租赁合同时，双方都会向着正常履行的方向努力，而且不会在装修上故作文章，其可信度也比较高，如果在当时能够防患未然，无论对于减少双方当事人不必要的损失还是对于法院审理查明事实、公平裁决，都是有很大的益处的。